Le financement hypothécaire peut s’avérer complexe. Il est essentiel d’éviter les erreurs qui pourraient avoir un impact significatif, sur votre situation financière. Dans cet article, je vous présente huit erreurs fréquentes en financement hypothécaire à éviter. Vous apprendrez comment anticiper, éviter les pièges et prendre des décisions éclairées pour vous assurer d’être dans la meilleure position possible lors de votre financement hypothécaire.
1. Prendre l'offre de sa banque sans magasiner
Votre prêteur actuel, vous fera une offre pour le renouvellement de votre hypothèque, mais est-ce vraiment la meilleure offre? En travaillant avec un courtier hypothécaire, vous allez pouvoir comparer l’offre de votre institution financière et celle des autres prêteurs sur le marché. Il n’est pas rare que d’autres prêteurs aient des offrent plus agressives. Certains d’entre eux paient même les frais de notaire pour le transfert.
Il est donc possible qu’en magasinant votre renouvellement hypothécaire, vous allez sauver de l’argent et ce sans frais.
Qu’arrive-t-il si la meilleure offre est celle de votre prêteur actuel?
Dans ce cas, nous allons être certain que la meilleure option est celle de votre prêteur et je vous recommanderai donc de renouveler avec celui-ci.
2. Contacter ton courtier hypothécaire une semaine avant la date de renouvellement
Maintenant que vous savez qu’il est important de magasiner votre hypothèque lors de son renouvellement, il faut savoir quand commencer les démarches.
Que pouvons-nous faire?
Premièrement, il faut savoir que lorsqu’on veut soumettre une demande de financement, nous devons envoyer plusieurs documents. Il faut donc prévoir du temps pour l’envoie des documents et de la demande. Il y a aussi les délais de traitements avec l’institution financière, sans compter que des évaluations peuvent être demandées par le prêteur et créer des délais supplémentaires.
Ensuite, il est fréquent qu’une approbation conditionnelle soit émise. Il peut s’agir d’une information ou un document supplémentaire à fournir pour clarifier le dossier. C’est après que nous obtenons la lettre d’approbation finale.
Donc une fois les documents reçus des clients, une demande de financement peut prendre plusieurs jours avant d’obtenir l’approbation finale du financement.
Qu’arrive-t-il si la date d’échéance est dépassée?
Il y a deux options, il est possible de renouveler le prêt en prêt ouvert et payer des intérêts journaliers. Ceci permettrait de renouveler le prêt après la date d’échéance sans avoir à payer une pénalité.
Cependant, certains prêteurs renouvellent automatiquement le prêt en prêt fermé. Donc, vous devrez attendre la fin de ce terme, si vous ne voulez pas payer de pénalité pour le renouvellement. Prévoir son renouvellement 4 à 6 mois avant la date d’échéance est la meilleure décision pour éviter les tracas et le stress.
3. Prendre un prêt/location auto avant d'acheter une propriété
Pour connaitre la capacité d’emprunt maximal de quelqu’un, il faut arriver à des ratios d’endettement maximum de 39% (ABD) et 44% (ATD). L’ABD est le ratio qui prend compte des responsabilités financières de la propriété. De son côté, l’ATD prend en compte les mêmes choses que l’ABD en plus de vos dettes personnelles.
En ajoutant un prêt auto, nous devons prendre la totalité du paiement. Pour une location automobile, nous devons aussi prendre le paiement total dans le calcul de ratio.
C’est pourquoi le paiement de voiture est la dette qui vient le plus réduire votre capacité d’emprunt. Il est donc préférable, pour ne pas impacter le dossier, de procéder à l’achat ou la location du véhicule après avoir acheté la propriété.
4. Quitter son emploi pour devenir travailleur autonome
On ne qualifie pas un travailleur autonome et un travailleur salarié de la même façon pour le financement d’une propriété. Pour le salarié, nous allons nous fier à sa lettre de confirmation d’emploi qui contient les informations suivantes: nombre d’heures par semaine, taux horaire, statut d’emploi.
Pour le travailleur autonome, nous devons qualifier selon la moyenne de ses revenus nets des deux dernières années. Puisqu’un nouveau travailleur autonome n’a pas encore deux ans d’historique de revenus, il sera plus difficile de le qualifier, surtout s’il n’a pas deux ans d’expérience dans le même domaine.
5. Se faire préautoriser sans fournir de documents
La préautorisation sans validation de document est l’une des erreurs les plus fréquentes en financement hypothécaire. Il est possible que des représentants de banque vous fournissent une préautorisation sans avoir valider de documents. Bien que cela puisse sembler plus rapide et efficace, il faut éviter cette pratique.
Prenons l’exemple du travailleur autonome suivant:
Salaire année 1 | Salaire année 2 |
30 000$ | 90 000$ |
Le représentant lui demande combien il gagne par année. Le travailleur autonome qui ne connait pas les normes de qualification donnera son revenu pour l’année 2. Par contre, comme nous venons de le voir, son revenu pour la qualification est de 60 000$ (moyenne année 1
et année 2).
En vérifiant les documents, le représentant aurait vu que le revenu admissible est de 60 000$ et non 90 000$. Cette erreur pourrait avoir un impact de plusieurs milliers de dollars de différence dans la capacité d’emprunt du client. Les erreurs sont multiples et fréquentes lorsqu’une préautorisation est faite sans la vérification des documents, soyez vigilent.
6. Co-signer un autre prêt avant d'acheter une propriété
Il est de plus en plus difficile d’acheter une première propriété au Québec depuis les dernières années. Une des stratégies pour y arriver est d’avoir recours à un co-emprunteur afin d’alléger les ratios d’endettement de la transaction.
En étant co-emprunteur, il faut être vigilent puisqu’il faudra tenir compte de la dette pour la qualification du financement des projets futurs. L’enjeu est le même pour les gens qui co-signe pour le financement d’un prêt auto d’un de ses proches.
7. Dépenser ses économies
Vous comptez acheter une propriété, mais vos vacances arrivent et vous aimeriez en profiter avec des activités ou même un voyage. Si le budget le permet tant mieux!
Par contre, un voyage peut vite dépasser le budget préétabli et être dispendieux. Il faut se rappeler que sans mise de fonds, il n’est pas possible d’acheter une propriété.
Il est donc évident que si vous avez le montant juste pour la mise de fonds, il n’est pas judicieux de partir en voyage. Vous devrez donc établir vos priorités.
8. Ne pas payer une dette
Il vous restait 15$ à payer chez Rogers, mais vous avez changé de compagnie de téléphone et vous avez décidé de ne pas le payer, parce que c’est à eux de prendre en charge le 15$.
Mauvaise nouvelle, même si ce n’est pas votre faute, vous êtes en défaut de paiement au bureau de crédit. Votre score de crédit pourra baisser de façon significative par la suite. Ce petit 15$ qui n’est pas à vous de payer pourrait vous créer plusieurs ennuis lorsque vous voudrez financer une propriété.
Ce que je conseille, dans de telles situations, c’est de payer le montant (surtout si c’est un petit montant de la sorte) et de s’arranger avec le fournisseur par la suite.
En conclusion
En évitant ces huit erreurs fréquentes lors du financement hypothécaire, vous facilitez la qualification de votre dossier de financement. Soyez bien préparé pour vos projets de financement immobilier. Je serai ravi de vous accompagnez dans vos beaux projets!